Immobilien- und Baubranche im Wandel
2020 kam die Corona Pandemie auf die Immobilien- und Baubranche zu und hat auch die Immobilienwirtschaft im Kern getroffen. Die Situation auf den nationalen Immobilienmärkten, die Aus- und Nachwirkungen der Krise mussten also neu analysiert und bewertet werden. Lieferengpässe, höhere Baustoffpreise, hohe Inflation und Zinsanhebungen bestimmen – nach dem russischen Angriff am 24.Februar 2022 auf die Ukraine – unser aller Privat- und Geschäftsleben.
Verschiedene Assetklassen waren und sind unterschiedlich betroffen. Während der Handel und die Hotellerie derzeit eine der schwersten Krisen der Realwirtschaft überstehen müssen und dies sich unmittelbar auf die dahinterstehenden Immobilienunternehmen auswirkt, ist der Bereich der Wohnungswirtschaft bisher nur marginal betroffen.
Die Betonung liegt auf bisher, denn wenn man nach Deutschland schaut, sieht man bereits, dass auch die Wohnimmobilienunternehmen stark mit den neuen Gegebenheiten zu kämpfen haben, die Aktienkurse von Vonovia, Aroundtown, Patrizia, Deutsche Wohnen sind massiv gesunken. Diese Unternehmen müssen gezielt Schulden (Fremdkapital) reduzieren um ihren LTV (Loan to Value) halten zu können, da Abwertungen des Verkehrswertes drohen. Andere börsennotierte Unternehmen wie Adler Group oder Corestate Capital stehen schon kurz vor einer drohenden Insolvenz. Die Politik begünstigt diesen Abwärtstrend mittels Mietpreisbremse, neuen Kreditvergaberichtlinien und durch Diskussion möglicher Enteignungen und Verstaatlichungen.
Fakt ist Pandemiefolgen, Lieferengpässe, Inflation, steigende Bauzinsen, Krieg und Energiekrise sind kein gutes Umfeld für Immobilienpreise.
Für 2022 liegt die erwartete Inflationsrate im weltweiten Durchschnitt bei 7,7%. Damit läge die Inflationsrate für 2022 fünf Prozentpunkte höher als die von der Weltbank angegebene durchschnittliche Inflationsrate im vergangenen Jahrzehnt (2010 bis 2019). Auch für die kommenden Jahre rechnen die ExpertInnen mit weltweit erhöhten Inflationsraten. Für 2023 wird mit einer durchschnittlichen Inflationsrate von 6,2% nur ein leichter Rückgang im Vergleich zu 2022 erwartet. Für 2026 rechnen die Teilnehmenden noch immer mit einer stark erhöhten Inflationsrate von 4,5%. ExpertInnen weltweit gehen also davon aus, dass die Inflation gekommen ist, um zu bleiben.
Die Inflation ist auch noch nicht am Höhepunkt angekommen, zumal die CO2-Bepreisung, die am 1. Oktober 2022 in Österreich Kraft trat, die Inflation weiter antreiben dürfte. Wenn man den Steuereffekt noch mitberücksichtigt, dann hat die Co2-Bepreisung den Treibstoffpreis um knapp 10 Cent erhöht. Die für Dezember angekündigte Stromkostenbremse lasse allerdings dann einen Dämpfer der Inflation erwarten.
Produktions- und Lieferkettenunterbrechungen aufgrund der Corona-und Ukraine-Krise haben in den Jahren 2020 bis 2022 die Kosten für einzelne Baumaterialien zeitweise um über 50 % ansteigen lassen. Aufgrund der starken Handelsbeziehungen in Europa werden die aktuellen Konflikte auch 2022 sowohl die Inflation als auch die Kosten für Baumaterialien auf hohem Niveau halten. Die Lohnkosten am Bau sind bislang wenig gestiegen und haben daher noch Aufholpotenzial. Außerdem könnten ein akuter Fachkräftemangel und die aktuelle Inflation dazu führen, dass die Lohnforderungen wachsen.
Die Materialpreise werden infolge hoher Energiekosten noch eine Zeit auf erhöhtem Niveau bleiben. Mit den aktuellen anhaltenden hohen Energiepreisen dürften auch Preise für Baumaterialien wie z. B. Zement und Stahl weiter steigen. Somit sind entsprechende Baukostensteigerungen eher wahrscheinlich. Vermutlich aber in geringerem Maße wie bisher.
Aufgrund der gestiegenen Erdöl- und Erdgaspreise können wir für 2023 mit weiter hohen Preisen für Baumaterialien rechnen. Der steigende Inflationsdrucks und der vorherrschende Fachkräftemangel dürften zudem zu höheren Lohnabschlüssen führen. Mangel an Lkw-Fahrer: Schon länger gibt es zu wenige Lkws und zu wenig Personen, die Lkw fahren können oder – wegen unattraktiver Arbeitsbedingungen – fahren wollen. Und auch die Lkw-Herstellung an sich wird durch den Mangel an Halbleitern gebremst.
Daher sollte man bei allen neuen Bauprojekten jedenfalls mögliche Preissteigerungen miteinkalkulieren. Teilweise ist es derzeit schon schwierig, fix geltende Kostenvoranschläge zu bekommen. Aufgrund sinkender Bautätigkeiten von Bauträgern könnte sich diese Situation aber in den nächsten Monaten wieder etwas verbessern.
Die Folge sind teils hohe Preisanstiege, zusätzlich angetrieben durch die hohen Energiepreise sowie höhere Zinsen bei den Banken. All diese Preissteigerungen, vor allem bei Material und Kraftstoff, müssten die Unternehmen an die Kunden weitergeben und dadurch steigen die Baupreise stetig. Dies führt dazu, dass einige Projekte überdacht oder sogar gecancelt werden müssen.
Die große Zeit der Asset- und Propertymanager bricht nun wieder an, die Investmentmakler und Transaktionsmanager werden in nächster Zeit vermutlich weniger zu tun haben.
Unternehmen, die bereits in der Vergangenheit kaufmännisch vorsichtig agiert haben und bereits in Digitalisierung und ESG Themen investiert haben, werden auch gut durch diese Krise kommen.
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