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Aus der nachträglichen Analyse weltweiter Fusionen von Unternehmen unabhängig von einer speziellen Branche, kann man einige Schlüsse auch für geplante Fusionen von Immobilienkonzernen, wie etwa einer möglichen Fusion von Immofinanz & S-Immo in Österreich ziehen.

Als eine der größten weltweiten fehlgeschlagenen Fusionen gilt etwa die von Daimler und Chrysler oder auch die von Bayer und Monsamto. Im Nachhinein stellt sich heraus, dass so manche Fusionen ein Fehler war und Milliarden vernichtet hat. Aber auch große Chancen können sich durch eine Fusion ergeben, wenn die Unternehmen es schaffen, tatsächliche Synergien zu nutzen und gemeinsam Kosten zu sparen.

Kann man also wertvolle Schlüsse aus vergangenen Fusionen und Übernahmen ziehen?

Forscher der amerikanischen Universität Berkeley haben herausgefunden, dass sich die Aktienkurse von Gewinnern und Verlierern eines Bietergefechts oder Verhandlungen vor einer Fusion ähnlich entwickeln. Danach entwickelt sich der Aktienkurs des Gewinners aber 24 Prozent schlechter als der des Verlierers, der nicht zum Zug kam. Der Aktienkurs des Zielobjekts geht im Verlauf einer Übernahme also meist steil nach oben.

Die Untersuchung über die vergangenen Jahre hat ergeben, dass vor allem einmalige Übernahmen häufig scheitern. Wer häufiger Unternehmen übernimmt, hat mit der Integration der Zukäufe Erfahrung und weist für das fusionierte Unternehmen höhere Renditen aus.

Vor allem länderüberschreitende Akquisitionen sind wegen der größeren Distanz und kultureller Unterschiede schwierig zu bewältigen. Die Übernahme kleinerer Unternehmen hingegen gehe meist einfacher vonstatten, weil sie für gewöhnlich weniger komplex seien.

In wirtschaftlich herausfordernden Zeiten, diese erleben wir derzeit durch die weltweite Covid19-Pandemie, sind die Chancen für eine erfolgreiche abgeschlossene Übernahme am größten. Unter anderem deshalb, weil die Bereitschaft für Unternehmen sich zu verändern in der Krise größer sei. Die Aktienkurse der Firmen entwickelten sich um 15 bis 20 Prozent besser als bei Unternehmen, die in konjunkturellen guten Zeiten kauften.

Noch ein wichtiger Punkt, welche Rolle spielt eigentlich das Verhalten des Vorstandsvorsitzenden bei einer Fusion? Forscher der Universität Berkeley haben in einer weiteren Studie herausgefunden: Chefs mit zu viel Selbstvertrauen, gemessen dadurch, wie stark sie in ihre Firma investiert sind und wie sie in der Presse wahrgenommen werden, überschätzen ihre Fähigkeit Einnahmen und Gewinne zu erzielen. Folglich besteht die Gefahr, dass sie mehr für Firmen zahlen, die sie übernehmen wollen und vollziehen Fusionen, die auch Werte zerstören können.

Allerdings ist auch die Wahrscheinlichkeit um 65 Prozent höher eine Fusion erfolgreich zu vollziehen, wenn der Vorstandsvorsitzende seine Fähigkeiten überaus hoch einschätzt. Der Effekt ist am stärksten, wenn die Fusion das Kerngeschäft der Firma diversifiziert und keine zusätzliche externe Finanzierung nötig ist.

Welche Vorbereitungen beziehungsweise Auswirkungen sind bei einer Fusion im Immobilienbereich zu prüfen:

• Welche Wertzuwächse der Immobilien und Portfolio-Zukäufe sind zu erwarten?
• Wie hoch ist der Abschlag der Kurse zum NAV? Lohnt sich ein Einstieg überhaupt noch?
• Ergeben sich Vorteile bei den Finanzierungsbedingungen? Verbessert sich die Finanzierungsstruktur mit einem größeren Portfolio?
• Ergänzen sich die Standorte und Strategien der Portfolien gut?
• Hat man mit einem größeren Portfolio einen eklatanten Wettbewerbsvorteil am europäischen Markt?
• Weiters eine wichtige Frage in Zeiten wie diesen: Wie sind die beiden Unternehmen bisher durch die Covid19 Krise gekommen? Welche Strategien werden hier verfolgt?

Was bedeutet nun konkret eine mögliche Fusion von Immofinanz und S-Immo?

Number 1 Ziel wäre die Schaffung eines führenden Immobilien Unternehmens in Zentral- und Osteuropa, das gemeinsam über ein Immobilienvermögen von ungefähr 7 Milliarden Euro verfügt. Aus dem Zusammenschluss würde ein Unternehmen mit einer Kernkompetenz im Einzelhandel-, Büro- und Wohnungsimmobilienbereich entstehen.

Wenn eine mögliche Fusion akribisch (Beleuchtung sämtlicher Chancen und Risiken) geplant wird und vor allem auch Erwahrungswerte des vorangegangenen gescheiterten Fusionsplanes mit der CA Immo berücksichtigt werden, könnte eine Fusion erfolgreich durchgeführt werden. Was dies für den Aktienkurs und die Zukunft eines gemeinsamen Immobilienkonzerns bedeutet, werden die Investoren vermutlich bald herausfinden.

Wir beraten Sie gerne, wie Sie gesichert aus der Krise kommen:

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Das Geschäft mit Logistikimmobilien läuft weiterhin steil nach oben. Für Investoren und für Projektentwickler. Die Branche wächst stetig. Zum einen hat sich die Assetklasse krisenfest gezeigt, zum anderen locken überdurchschnittliche Mieten und relativ stabile Renditen. Ein Effekt ist, dass durch den Impact von Covid-19 der Trend zu regionalen Versorgungsketten sich verschiebt.

Speziell der Onlinehandel macht Lagerhallen zu renditestarken und stabilen Immobilien. Die weltweit agierenden Händler benötigen immer mehr Stauraum und eng verknüpfte Logistiknetze. Daher dringen die Lager nun auch in die Zentren der Innenstädte.

Aufgrund der steigenden Nachfrage im online-basierten Einzelhandel und des sich abzeichnenden Trends, dass Industrieunternehmen als Teil des Lieferkettenmanagements größere Lagerbestände führen, ist der Bedarf an Logistikimmobilien in Europa am Steigen.

Die Coronakrise hat die Assetklasse Logistik bislang scheinbar unbeschadet überlebt. Trotzdem steht der globale Logistikmarkt vor deutlichen Veränderungen: Durch die Pandemie stand vielerorts die Produktion still, die Lieferketten waren längere Zeit unterbrochen.

Dies befördert den Trend zurück zu regionalen Versorgungsketten. Alternative Produktionsstandorte werden demnach zu einer Verlagerung der Handelsströme führen und die Diversifikation am hiesigen Logistikmarkt vorantreiben.

Einen Grund besteht darin, dass es in der Assetklasse Logistik in den vergangenen Monaten trotz der Covid19 Krise verglichen mit Büro- und Einzelhandelsimmobilien kaum Mietausfälle gab. Der Fokus der Investoren und Projektentwickler verschiebt sich.

Neben den bisherigen Playern haben sich weitere Investoren, die bislang gar nicht oder kaum in Berührung mit Logistik kamen, dieser Assetklasse verstärkt zugewandt. Dieser Kriseneffekt werde zukünftig für noch mehr Wettbewerbsdruck und dementsprechend für eine weitere Renditekompression auf dem Logistik-Immobilienmarkt sorgen.

Wohl auch, weil die Logistikbranche – und mit ihr der angeschlossene Immobiliensektor – bereits seit Jahren im Aufwind ist. Eine Reihe von Faktoren begünstigt das – vor Allem – die Nachfrage.

Durch die umfassenden Geschäftsschließungen durch den Lockdown wurde dieser Trend noch beschleunigt. Das Bestellaufkommen im Onlinehandel steigt explizit an.

Auch in den Städten selbst werden neue Umschlagpunkte benötigt, um die Ware effizient bis zum Endkunden zu bringen. Spätestens dann sind die hiesigen Stadtplaner gefragt, die die Interessen der Logistikbranche mit dem Wohnungs-, Büro- und Handelsbedarf in Einklang bringen müssen.

Umwidmung und Umwandlung bestehender Büro- und Einzelhandelsimmobilien auf Logistikimmobilien ist eine Option, die immer mehr in Betracht gezogen wird. Aber auch bereits bestehende Logistik-Immobilien könnten nachverdichtet werden.

Das könnte bedeuten, auf eine Lagerhalle weitere Stockwerke draufzusetzen. Vorbild sind hier vor allem asiatische Städte, die schon seit vielen Jahren mehrgeschossige Logistikimmobilien in ihre Stadtplanung einbeziehen.

Während sich die Logistikbranche auch mit den aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten auseinandersetzen muss, stehen allerdings die Chancen für die Branche als einer der Gewinner aus der Krise hervorzugehen grundsätzlich hervorragend.

Ob der Bedarf an Logistikleistungen und die steigende Nachfrage auch gedeckt werden können und wie man vor allem auf behördlicher Ebene mit diesen Themen umgehen wird, wird erst die Zukunft zeigen.

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Die Corona-Krise wird auch den Immobiliensektor belasten. Der Trend der scheinbar ewig währenden Preis- und Mietsteigerungen wird sich so nicht fortsetzen

Der Einzelhandel leidet, die Gastronomie hatte große Einbußen, Homeoffice wurde vielerorts zur Dauereinrichtung. Diese Entwicklungen durch die Corona Krise lassen die Nachfrage nach Büro- und Gewerbeimmobilien sinken.

Vermieter müssen auch vermehrt mit Mietausfällen rechnen, besonders bei den gewerblichen Mietern. Aber auch nicht mehr erzielte Umsatzmieten und Insolvenzen belasten die Rendite der Investoren.

Das Virus ist für den Handelssektor eine Art Brandbeschleuniger, der schon durch den Onlinehandel in Mitleidenschaft gezogen wurde.

Die Hotellerie leidet an den Lockdowns, Auslastung deutlich geringer auch in den nunmehrigen Urlaubsmonaten, Zimmerpreise deutlich unter der Norm.

Es gibt aber auch Krisengewinner: Lebensmittelbranche, Pflege & Apotheken

Logistik: durch vermehrten Onlinehandel wird diese Assetklasse verstärkt nachgefragt, Lagerkapazitäten müssen geschaffen werden.

Wie in allen Krisen suche die Mehrzahl der Investoren aktuell den sicheren Hafen und lege den Fokus daher auf die sichere Assetklasse Wohnen. Hier entwickeln sich die Mietausfälle noch im Bereich des Verschmerzbaren, man merkt jedoch auch in der Assetklasse Wohnen bereits Auswirkungen. Viele Airbnb Wohnungen kommen auf den Transaktionsmarkt, hier ist mit Spannung die Preisentwicklung abzuwarten.

Bei den von erhöhtem Leerstand betroffenen oder bedrohten Büroimmobilien sei vorerst ein geringeres Transaktionsvolumen zu erwarten, da potentielle Verkäufer ihre Objekte nicht der aktuellen Unsicherheit des Marktes aussetzen wollen.

Durch die möglichen Folgen könnten sogar laufende Finanzierungen in Gefahr geraten. Neue Finanzierungen werden künftig restriktiver vergeben. Auch das Investitionsverhalten wird von der Krise beeinflusst: dadurch könnte es zu verminderten Investitionen in Bestandsimmobilien – vor Allem im Neubausektor kommen.

Es gibt aber auch einen positiven Aspekt: Tiefe Zinsen waren der Treibstoff des Immobilienbooms der vergangenen Jahre, und das Niedrigzinsumfeld wird uns so wie es aussieht längerfristig erhalten bleiben. Auch eine mögliche höhere Inflation wird auf Immobilien, sprich Sachwerte einen geringeren Impact haben, als auf andere Veranlagungsformen.

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Bauskandal, Handwerkerskandal, Aktienmanipulation, Beschönigung von Kennzahlen, Untreue, Korruption … jedes Jahr liest man Fraud-Artikel zu diesen Themen auch in Österreich. „GRC erhält in der Bau- und Immobilienwirtschaft einen größeren Stellenwert“ weiterlesen